Ungleiche Chancen in der Baufinanzierung: Warum Selbstständige die "schlechteren" Karten haben

Der Weg ins Eigenheim ist dank Niedrigzinsen bei der Bank und einer großen Auswahl an Finanzierungsangeboten einfach. So lautet die Werbung von Baukreditgebern. Doch die Realität sieht anders aus. Wer als Selbstständiger oder Freiberufler ein Haus oder eine Eigentumswohnung finanzieren möchte, kann mit einem hohen Einkommen allein nicht punkten. Die Einkünfte werden, egal in welcher Höhe sie monatlich sicher und mit Rückblick auf die Vergangenheit erzielt werden, als volatil betrachtet. Die Chancen für eine Baufinanzierung stehen nicht gut, sofern es keinen Mitantragsteller mit geregelten Einkünften, keinen Bürgen oder keine adäquaten Sicherheiten für den Kreditgeber gibt. Dennoch müssen potenzielle Eigenheimbesitzer mit selbstständiger Tätigkeit nicht auf ihren Traum vom Haus verzichten. Fakt ist aber, dass der Effektivzins bei Baukrediten für Selbstständige längst nicht so günstig wie für deutlich geringer verdienende Arbeitnehmer ist.

Womit Selbstständige beim Baufinanzierungsantrag rechnen müssen

Ein Arbeitnehmer reicht bei der Hausbank (oder beim freien Kreditgeber) die Gehaltsbescheinigungen der letzten drei Jahre ein. Verfügt er über kapitalbildende Versicherungen, einen Mitantragsteller oder einen Bürgen, ist der Bau- oder Immobilienkredit so gut wie genehmigt. Als Selbstständiger sieht das Prozedere anders aus und Sie müssen damit rechnen, weitaus mehr Dokumente beschaffen und Ihre Liquidität über einen längeren Zeitraum nachweisen zu müssen. Verzweifeln Sie nicht, wenn der erste Antrag ohne eine für Sie plausible Begründung abgelehnt wird. Für die meisten konventionellen Banken sind Selbstständige, Freiberufler und Kleinunternehmer unsichere Vertragspartner. Doch die Entscheidung über die Finanzierung oder deren Ablehnung wird mittels eines Algorithmus getroffen. So ist Ihre Berufsgruppe ein entscheidender Faktor beim Baufinanzierungsentscheid. Als Arzt oder Anwalt müssen Sie sich um günstige Zinsen und die Bewilligung der Baufinanzierung keine Sorgen machen. Sind Sie hingegen in der Werbung, in künstlerischen Bereichen oder anderen Freiberufen tätig, gestalten sich die Gespräche mit Ihrem Finanzierungsberater meist schwierig. Sie müssen Fragen beantworten, mit denen Sie auf den ersten Blick gar nicht gerechnet hätten. Sie müssen Dokumente beschaffen, von deren Existenz Sie bis zu diesem Zeitpunkt nichts ahnten und Sie müssen dennoch damit rechnen, dass man Sie als Kreditnehmer nach Erbringung aller Belege und Unterlagen dennoch ablehnt.

Hausbank oder freier Kreditgeber? Das sind die Fakten!

Auf dem freien Finanzmarkt bekommen Sie nachweislich schneller einen Baukredit. Obendrein unterbieten sich die Banken mit ihrem Effektivzins, so dass Sie die Finanzierung auch deutlich günstiger aufnehmen können. In besonders schwierigen Fällen lohnt sich die Vorsprache bei Ihrer Hausbank dennoch. Führen Sie bereits seit vielen Jahren ein Konto bei ein und der selben Bank, zahlen Sie Kreditkartenabrechnungen zuverlässig und sind schuldenfrei, gewährt die konventionelle Bank auch bei freiberuflicher Tätigkeit einen Kredit. In diesem Fall wird die Grundschuld über die gesamte Finanzierungssumme aufgenommen und Sie müssen der Bedingung zustimmen. Auch der Effektivzins liegt höher als auf dem freien Finanzmarkt, da er das Risiko der selbstständigen oder freiberuflichen Tätigkeit einbezieht. Für eine Immobilienfinanzierung über 150.000 EUR kann die Bank eine effektive Gesamtverzinsung von bis zu 40.000 EUR einfordern. Stimmen Sie dem Zinssatz zu, steht der Kreditvereinbarung in vielen Fällen nichts entgegen. Ebenso sollten Sie die monatlichen Raten niedrig ansetzen, auch wenn Sie auf Basis Ihres Gehalts deutlich mehr abzahlen könnten. Eine kleinere Rate mit einem längeren Finanzierungsspielraum zeigt Ihre Seriosität und gibt der Bank das Gefühl, dass Sie Ihre Möglichkeiten präzise kalkuliert und auch Monate mit geringeren Einkünften eingeplant haben. Eine unverbindliche Kreditberatung bei einem Finanzdienstleister und die Beratung bei Ihrer Hausbank geben Aufschluss darüber, wo Sie die "besten Karten" haben und im Endeffekt nicht mit einem abgelehnten Antrag rechnen müssen.

Nutzen Sie Vergleiche und verlassen sich nicht primär auf eigene Berechnungen im Internet. Auch wenn Sie so viele Daten wie möglich eingeben, ist eine Baufinanzierung immer eine Individualentscheidung. Allein aus diesem Grund kann ein Baufinanzierungsantrag bei der kontoführenden Bank die optimale Entscheidung sein und den Grundstein für Ihren Weg ins Eigenheim legen.

Vergleichsangebote NICHT als Kreditanfrage einholen

Sie möchten die Konditionen vergleichen und ausschließen, dass Sie einen zu hohen Effektivzins zahlen. Bedenken Sie dabei, dass jede Kreditanfrage (auch bei Ablehnung) in der Schufa vermerkt und dort für ein Jahr belassen wird. Auch wenn sich eine Kreditanfrage nicht als konkret negative Eintragung gestaltet, könnte sie einer Bewilligung eines anderen Kreditgebers entgegen stehen. Stellen Sie für den Vergleich eine Konditionsanfrage, die als solche in der Schufa vermerkt und nach drei Monaten wieder gelöscht wird. Wichtig ist hierbei, dass Sie die Anfrage nach Ihrem persönlichen Zins klar und deutlich als Konditionsanfrage kennzeichnen und dem Bearbeiter keinen Interpretationsspielraum geben. Dies können Sie realisieren, in dem Sie als Headline in der Anfrage "Konditionsanfrage" eintragen und damit eine klare Richtung einschlagen.

Auch Freiberufler können ein Eigenheim finanzieren

Die sichtlich schlechteste Ausgangssituation sieht so aus. Sie sind selbstständig in einem kreativen Beruf und beantragen den Kredit allein. Einen Bürgen oder Mitantragsteller gibt es nicht. Doch Ihr monatliches Einkommen ist seit zwei bis drei Jahren hoch und relativ stabil. Sie sind bereit, eine Risikolebensversicherung abzuschließen und der Bank die Grundschuldbestellung zu genehmigen. Sowohl von Ihrer Hausbank, als auch von freien Kreditgebern erhalten Sie mit diesen Grundvoraussetzungen eine Finanzierung fürs Eigenheim. Treten Sie selbstbewusst und seriös auf, da man Sie mit diesem Background ernst nimmt und sich umfassend mit Ihrem Gesuch beschäftigt. Ebenso sollten Sie den Kaufpreis der Immobilie so wählen, dass Sie die Finanzierung spätestens bis zum Renteneintritt vollständig getilgt haben. Da kleinere Monatsraten von der Bank immer positiv bewertet werden, Ihre Tilgungszeit aber verlängern, sollten Sie eine jährliche Sondertilgung vereinbaren. Auf diesem Weg können Sie Ihre Wunschrate zahlen, in dem Sie einmal pro Jahr sondertilgen und dabei die Laufzeit verkürzen.

Auch wenn der Erhalt einer Bewilligung zur Bau- und Immobilienfinanzierung für Selbstständige immer schwieriger wird: Sie ist nicht ausgeschlossen. Planen Sie Ihre Gespräche mit der Bank präzise und zeigen in der Kommunikation, dass Sie ein solventer und zuverlässiger Vertragspartner sind. Wenn Sie beim Hauskauf nicht nach den Sternen greifen und die Finanzierung "im Rahmen" halten, wird sich ein Kreditgeber für Ihr Traumhaus finden. Manchmal kann die Suche länger dauern, doch das Ergebnis wird Sie begeistern und Ihren Traum vom Haus oder der Eigentumswohnung realisieren lassen.